Contratos de alquiler. Guía tras publicación de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Hoy entra en vigor el Real Decreto-Ley (RDL) 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de viviendas y alquiler, que introduce importantes modificaciones en los contratos de alquiler. A partir de hoy, todos los contratos de arrendamiento que se firmen tendrán que regirse por esta nueva normativa, cuyas medidas pretenden dar una mayor estabilidad para el arrendatario y un control sobre los precios de los alquileres. Además de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el RDL ha establecido una serie de cambios en lo que respecta a la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley de Propiedad Horizontal y medidas fiscales.

A continuación, vamos a resumir alguno de los de los cambios introducidos por el citado RDL:

Se amplía el plazo de la prórroga mínima obligatoria de 3 a 5 años cuando el propietario sea una persona física, y en caso de ser persona jurídica, se amplía de 5 a 7. Las partes podrán pactar libremente la duración del contrato, si bien, en caso de ser inferior a 5 años en el caso de las personas físicas y 7 años en las personas jurídicas, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a la duración mínima fijada. Como excepción a esa prórroga, el arrendador podrá recuperar su vivienda para sí o sus familiares, si se ha establecido expresamente en el contrato de arrendamiento.
Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años. Esto implica que una vez finalizado el plazo del contrato, si las partes no acuerdan nada al respecto, dicho contrato se puede prorrogar hasta 3 años con la aplicación de este RDL.
Plazo de preaviso en caso de no continuar con el contrato transcurrido el plazo mínimo: 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario.
Subidas anuales estarán limitadas por el IPC. Con esta medida se protegerá al arrendatario (inquilino) frente a las posibles subidas desproporcionadas del arrendador.
En caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad social, los familiares que estuvieran conviviendo con el mismo, podrán continuar en dicho domicilio. No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Fianza: Para los casos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda se le podrá exigir hasta dos meses de renta en concepto de fianza, sin perjuicio de solicitar depósito u aval en todo caso. En el caso de la vivienda el valor de la garantía no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.
Los gastos correspondientes a la gestión de la inmobiliaria y de la formalización del mismos, correrán por cuenta del arrendador en caso de que sea persona jurídica.
Obras de mejora: Se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato si existe acuerdo entre las partes. Las obras que realice el arrendador le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en función del capital invertido en dicha mejora.
Igualmente, se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios, requeridas a instancia de los propietarios, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.
En el caso de las viviendas sociales, eliminación de la obligación de que el arrendatario repercuta el IBI. Se establece una bonificación de hasta un 95% en el IBI de las viviendas protegidas en alquiler.
Se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del alquiler de vivienda. Se añade un nuevo apartado de supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente en el Impuesto sobre Transiciones Patrimoniales.
Comunidad de Propietarios. Ampliación del fondo de reserva de 5% al 10%.

Estas medidas solo serán de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de hoy. No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a la normativa legal, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.

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